1세대 1주택 비과세 규정입니다.
양도소득세는 부동산 등의 양도차익, 즉 판가격-산가격에 매깁니다. 그런데 문제가 있습니다. 내가 사는 주택의 양도소득세입니다. 내가 사는 집을 팔고 다른 집으로 이사를 갈 것이라고 칩시다. 내가 살고 있던 주택을 3억에 사서 5억에 팔았다 한다면, 원칙적으로는 시세차익 2억에 대하여 양도소득세를 부과하여야 합니다. 대략 2억 정도라면 5천만 원 가량의 세액이 나올 수 있는데, 그럼 졸지에 나는 집을 팔아서 받은 대금 5억 중 5천만 원을 내야하기 때문에, 5억짜리 집에서 4억 5천만 원짜리 집으로 이사하여야 하는 것입니다. 아무리 세금이라지만, 불만이 많겠지요.
그래서 마련된 규정이 있습니다. 1세대가 2년간 거주(보유)한 1주택에 대하여는 양도소득세를 과세하지 않는 것입니다. 우리 집 가족 중에서 집은 남편 혹은 부인 명의(공동소유 포함)의 한 채 뿐이라면 2년간 거주(혹은 보유)한 뒤, 이 집을 팔 때는 양도세가 없다는 이야기입니다.
소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】… 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.…
법 원문은 건너뛰셔도 좋습니다. 하나씩 요건을 자세히 알아볼까요.
첫째. 1세대
1세대는 거주자 및 배우자, 그 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자를 말합니다. 거주자란 그냥 우리나라에서 살고 있는 국민 1인이라고 생각하시면 편합니다. 외국과 우리나라를 들락날락하는 분은 거주자인지 아닌지 판정이 필요합니다만, 대부분은 우리나라에서 죽 살고 있으실 것입니다. 즉 간단히 말해서 1세대란 부부를 중심으로 부부와 함께 먹고 사는 부모, 자녀, 부부의 형제 등을 말하는 것입니다.
다만, 30세 이상의 거주자이거나, 배우자가 사망했거나, 일정 이상의 소득을 가지고 있어서 독립적으로 살 수 있는 성인이라면 배우자 없이도 세대를 구성할 수 있습니다.
대개는 4인 가족이 기본적인 형태겠으나, 자녀가 장성하여 독립하여 생계를 꾸리고 있다면 하나의 세대가 아닌 독립적인 2개의 세대인 것입니다. 또는 학업 등 이유로 따로 사는 자녀가 있다 하더라도 독립적인 벌이가 없다면 하나의 세대인 것입니다. 예를 들어볼까요.
예1) 같은 건물의 1층에 부모님이 살고, 2층에 자녀 가족이 사는 경우 2개의 세대로 봅니다.
같은 건물인 주택의 1층과 2층에 부모님 세대와 자녀세대가 각각 거주하고 있다면 별개의 세대로 판정하는데, 다만 부모님세대와 자녀세대는 각각 독립적으로 생계를 유지할만한 소득이 있어야 합니다. 주민등록상 같은 주소에 살고 있다고 하더라도 실질이 벌이와 씀씀이가 다르다면 각각의 세대로 보는 것입니다.(대법원 1989.5.23. 선고, 88누3826)
*그러나 대개의 경우 주민등록상 세대원으로 1세대를 판정하므로 비과세를 적용받으려는 경우 주민등록상 세대분리를 하여 구분을 명확히 해놓는 것이 좋습니다.
따라서 1층의 부모님 세대가 집을 하나 가지고 있고, 2층의 자녀 세대가 집을 하나 가지고 있다면 1세대가 2개의 주택을 가지고 있는 것이 아니라, 2개의 세대가 각자 1주택을 가지고 있는 것입니다.
예2) 부부가 일시적으로 별거하는 등 각자 사는 경우라도 하나의 세대로 봅니다.
부부가 일시적으로 별거하는 등 사실상 이혼 상태라 하더라도 협의이혼이나 재판상 이혼의 절차가 없었다면 법률상 여전히 부부관계가 유효하므로 부부는 한 세대로 봅니다. 남편과 부인이 각자 하나씩 주택을 가지고 있다면 1세대가 2주택을 가지고 있는 것입니다.(대법2009두21529, 2010.03.11)
둘째. 1주택
1세대의 구성원이 가진 주택이 한 채 뿐이어야 합니다. 주택 수의 계산은 양도일을 기준으로 합니다. 즉 이전에 몇 채를 가지고 있었던 간에, 이 주택을 파는 오늘 가진 주택이 한 채라면 1주택을 가진 것입니다.
이때 주택의 일부 지분도 하나의 주택으로 판정하기 때문에 주의하여야 합니다. 한 채의 주택에 다른 주택의 지분을 약간이라도 가지고 있으면 2개의 주택을 가지고 있는 것으로 봅니다. 하나의 주택을 세대원들이 공동소유하고 있는 것은 괜찮습니다.
보다 주의해야 할 것은 무엇이 주택인가입니다.
소득세법에서 무엇이 주택인지에 대하여 정의한 적은 없습니다만, 대법원 판례(91누10367, 1992.08.18.)에서는 대장, 등기부 등의 공부나 관청의 인허가 여부에 관계없이 주거용으로 사용하는 건물이라고 나타내고 있습니다. 이때 주택과 주택에 딸린 토지도 같이 주택으로 봅니다.
그럼 예를 들어볼까요. 오피스텔은 주택에 해당할까요? 사실상 어떤 용도로 사용하고 있느냐에 따라 다릅니다. 업무용으로 사용하고 있다면 주택이 아니지만, 주거용으로 사용하고 있다면 주택인 것입니다.
즉, 내가 가진 부동산(사업용 자산 포함) 중 실제로 주거용으로 사용하는 것이 있다면 주택 수에 포함될 수 있다는 것을 고려하여야 합니다. 얼마 전에는 어린이집으로 사용하는 주택이라 하더라도 언제든 주거용으로도 사용할 수 있다면 주택 수에 포함한다는 대법원 판례가 있어 논란이 있기도 했습니다.(대법원2004두14960, 2005.04.28.)
덧붙여, 아파트 분양권은 주택 수에 포함되지 않지만 조합원 입주권은 주택 수에 포함합니다.(사정에 따라 다르게 판정될 수 있습니다.)
셋째. 2년 거주(보유)
조정대상지역 내의 주택은 2년 이상 보유 및 거주하여야 하고, 그 외의 주택은 2년 이상 보유하여야 합니다. 다만, 다음의 주택은 조정대상지역 내라 하더라도 2년 거주 요건이 없습니다. 즉 2년 보유만 하면 됩니다.
1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택
2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)
3. 2017년 8월 3일 이후 취득하여 2017년 9월 19일 전에 양도한 주택
조정대상지역은 다음과 같습니다.
보유기간이란 해당 주택을 산 날로부터 판 날까지의 기간을 말하는 것이고, 산 날과 판 날은 각각 잔금을 치룬 날인 것이 보통입니다. 잔금을 치르기 전에 등기하였다면 등기접수일이 산 날, 판 날이 됩니다. 대개 등기부등본, 토지 및 건축물대장으로 확인합니다.
거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간으로 합니다. 다만 실제 거주하였으나 이가 주민등록표에 기재되어 있지 않다면 실질에 따라 판정한다는 예규 및 판례가 있습니다.(국심94중1773 1994.08.19.)
! 비과세가 적용되지 않는 경우
미등기주택이나 양도가액이 9억 원을 초과하는 고가주택은 9억 초과 비율 분에 비과세가 적용되지 않습니다. 우리나라의 거주자가 아닌 경우에도 비과세가 적용되지 않으니 주의하시기 바랍니다.
가능한 단순하게 썼습니다만 길어졌습니다. 이 글을 읽었으니 1세대 1주택 비과세 요건을 판단할 수 있다고 생각하신다면 제 의도와 다릅니다. 이런 규정이 있으니 숙지해두셨다가, 부동산의 양도나 취득 등 의사결정 전에 전문가와 상의하시기를 권하는 것입니다. 특히나 사고가 많은 규정이고, 가산세의 부담이 큽니다. 읽어주셔서 감사합니다.
ps.
1. 실제 법 적용 시 전문가와 상담하시기를 바랍니다.
2. 2017년 11월 25일을 기준으로 썼습니다.
3. 댓글이나 클리앙 쪽지로 문의주시는 경우 답변이 어렵습니다. 상담/문의는 메일로 부탁드립니다.(yong-tax@naver.com)
4. 정말 죄송합니다만, 무료로 상담해드릴 수가 없습니다. 케이스마다 적어도 몇 시간은 검토가 필요한 부분인데, 무료로 부탁하시는 분이 많아서 제가 모두 답변을 드리기가 어려운 상황이니 이해해주시기 바랍니다.
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